Proteção dos inquilinos em tempos difíceis: as medidas com que pode contar

No sentido de dar mais proteção aos inquilinos em tempos difíceis, entrou em vigor no dia 12 de novembro de 2012, a Lei nº 31/2012 de 14 de agosto – o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU).

Assim, foram introduzidas novas medidas destinadas a dinamizar o mercado do arrendamento, nomeadamente o incentivo de uma maior capacidade de negociação entre senhorio e arrendatário na atualização das rendas antigas, anteriores a 1990, com salvaguarda para situações de carência económica e de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com deficiência grave.

5 medidas para melhorar e dinamizar mercado do arrendamento

Apesar de todas as novas medidas para proteção dos inquilinos, há ainda quem considere que esta reforma não é suficiente para dar uma resposta aos principais problemas com que se debate o arrendamento urbano, especialmente os relacionados com os contratos com rendas anteriores a 1990. E, para contornar a situação, a Lei nº 79/2014, de 19 de dezembro e a Lei nº 43/2017, de 14 de junho criaram medidas destinadas a dinamizar o mercado do arrendamento. Conheça-as.

No caso de contratos de arrendamento para fins habitacionais, deixa de existir um prazo mínimo para os contratos. Assim, se ambas partes não estipularem prazo, os contratos consideram-se com uma duração de prazo certo de 5 anos.

Nos contratos para fins habitacionais celebrados antes de 1990, deve haver negociação entre senhorio e arrendatário para chegar a um novo valor, estando, mais uma vez, protegidas as situações de carência económica e de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60%.

Após um período de 8 ou 10 anos, o senhorio pode atualizar o valor da renda de contratos habitacionais. Em casos de carência económica cabe à Segurança Social encontrar resposta.

Se o arrendatário tiver 65 ou mais anos de idade ou grau de incapacidade igual ou superior a 60%, só transitam de regime, ou cessam o contrato, se houver acordo entre as partes.

O regime da Lei nº 31/2012, de 14 de agosto de 2012, de denúncia de contrato para demolição ou obras profundas também assenta na negociação entre as partes, sendo que, na falta de acordo, há lugar ao pagamento de uma indemnização.

Foi previsto um procedimento que corre, em grande parte, por via extrajudicial, tornando mais simples e menos morosa a desocupação efetiva do local arrendado em caso de incumprimento do arrendatário (como falta de pagamento de rendas), de caducidade do contrato pelo decurso do prazo e de cessação do contrato por oposição à renovação ou por denúncia.

Proteção dos inquilinos com rendimentos mais baixos

Muitos arrendatários poderão ser surpreendidos com o aumento da renda de casa, antecipando já dificuldades em respeitar o novo compromisso financeiro.

Assim sendo, quando o senhorio propõe ao inquilino uma atualização da renda, este, se considerar que tem dificuldades económicas, tem de fazer prova de que o seu Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) é inferior a cinco salários mínimos.

Assim, e para proteção dos inquilinos, existem tetos máximos a considerar para o aumento da renda, de acordo com diferentes escalões de rendimento do agregado familiar:

• RABC até 500 euros/mês: a renda tem como limite 10% do rendimento;
• RABC entre 500 euros e 1.500 euros/mês: a renda tem como limite 17% do rendimento;
• RABC entre 1.500 e 2.000 euros/mês: a renda tem como limite máximo 25% do rendimento ou 1/15 do valor patrimonial tributário da habitação.
• Ainda assim, e tendo em conta os valores reais das pensões da maioria da população sénior em Portugal, o impacto desta medida poderá ser pouco significativo.

proteção dos inquilinos: o processo de atualização de rendas

O Processo de Atualização de Renda está descrito na Lei nº 31/2012 e ajuda a compreender melhor todo o processo.

1. O senhorio comunica o valor da renda proposto, tipo e duração do contrato.
2. Em 30 dias, o arrendatário decide se pretende opor-se, se não vai responder, se aceita os termos propostos ou se vai denunciar o contrato.
3. No caso de se opor, o arrendatário pode invocar que se encontra em situação socialmente protegida, seja por idade, carência económica ou incapacidade – nestas duas últimas situações deve apresentar provas disso mesmo, nomeadamente a Prova Anual de Rendimentos durante o período de 5 anos.
4. O arrendatário pode, então, efetuar uma contraproposta ao senhorio. Este, por sua vez, dispõe de 30 dias para denunciar o contrato e pagar a indemnização devida ao arrendatário; ou aceita o valor proposto; ou não responde; ou opõe-se, levando, assim à atualização da renda.
5. O arrendatário tem outra possibilidade: propor um novo valor de renda, mantendo-se o tipo/duração do contrato. Neste caso, o senhorio, no prazo de 30 dias, pode aceitar o valor proposto; não responder; não aceitar e manter o contrato em vigor. Se já terminou o período de 5 anos da Prova Anual de Rendimentos do arrendatário, então as opções do senhorio são: atualizar Renda Contrato de acordo com as normas do NRAU mediante acordo; atualizar Renda Transição de contrato para o NRAU; ou simplesmente atualizar a renda para o valor inicialmente referido.