Obras a cargo do senhorio: esteja a par da lei

Aluga um apartamento que precisa de fazer algumas reparações? No entanto, tem dúvidas se são obras a cargo do senhorio ou se poderá avançar por si mesmo? É uma questão bastante comum e vamos ajudar a clarificar.

Segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) a maioria das obras realizadas numa casa ou prédio alugados ficam a cargo do senhorio. Caso este se recuse a realizar as obras o inquilino poderá proceder à rescisão do contrato. No entanto, tal como tudo, existem algumas nuances e é aí que queremos ajudar.

Obras a cargo do senhorio: vamos trocar a lei por miúdos?

Para saber com todo o rigor e atualidade quais os deveres e direitos do senhorio e do arrendatário, é fundamental consultar a lei que regula os mais variados aspetos respeitantes ao processo de arrendamento de um espaço. 

Fomos atrás dos artigos do NRAU que dizem respeito a este assunto. Embora pareça tudo bastante claro, achamos que algumas questões são pouco esclarecedoras. Deixamos aqui algumas dicas que julgamos ser um bom apoio à leitura da lei.

Obras de conservação

Segundo o artigo 1074º da Lei Nº 6/2006, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. No entanto, o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato de arrendamento o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio. 

Como podemos verificar em cima, uma das obrigações do senhorio é a manutenção do produto alugado através de obras de conservação sejam elas ordinárias ou extraordinárias. Mas o que significam estes termos?

As obras de conservação ordinárias dizem respeito às reparações e limpezas gerais do prédio, impostas pela Administração Pública, mas também às obras destinadas a mantê-lo.

Por sua vez, as obras de conservação extraordinárias são aquelas provocadas por defeito de construção do prédio ou acidente. Sejam fissuras na parede, reparações do sistema elétrico, infiltrações, estores, etc.

Ou seja, em regra as obras são a cargo do senhorio, a não ser que haja no contrato uma cláusula que estipule o contrário. Além disso, o inquilino poderá apenas fazer obras caso receba autorização expressa do senhorio. Uma vez autorizadas, o inquilino poderá receber uma compensação de crédito na renda.

Caso as obras a cargo do senhorio não sejam realizadas, isto poderá ser uma justificação para a rescisão do contrato de arrendamento.

É preciso ter em atenção que caso os danos no imóvel ou equipamento resultem de uma má utilização por parte do utilizador a responsabilidade da reparação é do inquilino.

Recheio do aluguer

O artigo 1043º da lei Nº. 6/2006 estabelece que na falta de convenção, “o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.” Isto partindo do princípio que tudo foi entregue ao inquilino em bom estado de manutenção. 

Assim, o ideal é que esteja listado no contrato todo o recheio do produto alugado, bem como a descrição do seu estado. Além disso, é importante prever no contrato a quem cabe a reparação, uma vez que muitas vezes surgem dúvidas se o estrago é devido a má utilização ou desgaste.

Obras urgentes

Caso se tratem de obras urgentes ou coercivas que o senhorio não tenha realizado, o arrendatário poderá proceder à sua realização sem necessitar da autorização. Aqui, mais uma vez são obras a cargo do senhorio, e o inquilino, mesmo sem autorização por escrito por parte do locador, terá direito ao respetivo reembolso. De qualquer forma é importante que informe sempre o senhorio.

Direito ao reembolso

O artigo 1074º da Lei Nº. 6/2006 também prevê que “salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé”. 

Não se esqueça que é essencial uma comunicação prévia ao senhorio e a sua posterior autorização, a não ser que as obras sejam consideradas urgentes e o locatário estiver em atraso. O ideal é ter essa autorização por escrito.

Resumidamente, caso sejam urgentes e obrigatórias são obras a cargo do senhorio. Se forem reparações pequenas, estas podem ser apresentadas no contrato ou negociadas e serem feitas pelo inquilino. Sendo ainda importante determinar as compensações ou reembolso.

Muito importante, e a ter em conta caso seja necessário fazer obras em casa: conhecer a lei do ruído. Para além de ter de afixar no prédio a informação relativa à obra, é importante ter em mente que apenas se pode fazer ruído nos dias úteis, entre as 8h e as 20h.