O que é LTV (loan-to-value) e como influencia o seu crédito habitação?

LTV (loan-to-value). Esta sigla deve merecer a sua atenção se está a pensar comprar casa. Pode até nunca ter ouvido falar nela, mas o rácio usado pelos bancos na concessão de crédito habitação e o seu valor pode ser importante no  custo do seu empréstimo.

Se vai comprar casa com financiamento bancário, saiba que são raras as situações em que o banco lhe dará  um financiamento de 100%, aliás só o fará para as  casas que tem na sua carteira. Se não for o caso da casa que pretende comprar então terá de entrar com algum dinheiro seu.

Assim, os montantes máximo que a banca empresta nos créditos habitação situam-se em torno dos 80% do valor do imóvel,. O restante respeita ao valor de “entrada” que se dá ao banco.

O que é e como se calcula o LTV (loan-to-value)

O LTV ou loan-to-value é termo utilizado na gíria financeira para expressar o rácio (percentagem) que o banco lhe empresta em relação ao valor do imóvel.

Existem dois valores para o imóvel, que são importantes para a determinação do LTV – o valor de compra e o valor da avaliação.

O valor de compra é o preço a que o imóvel irá ser negociado e que constará da escritura.

O valor da avaliação é o valor do imóvel determinado por um perito credenciado, e que depende de um conjunto de critérios como por exemplo a qualidade da construção, localização, tipologia, estado do imóvel, valorização da zona habitacional.

Para o banco o imóvel é a garantia do pagamento do empréstimo que concedeu. Assim irá considerar como valor da garantia o menor dos dois valores (entre o valor de compra e valor da avaliação)

O Loan to Value (LTV), termo que pode ser traduzido em português como “rácio financiamento garantia” e obtém-se assim através da aplicação da seguinte fórmula:

• LTV (%) = (Montante do empréstimo / valor de garantia do imóvel) x 100

Por exemplo, se pretender comprar um imóvel avaliado em 250 mil euros e o banco estiver disposto a emprestar-lhe 180 mil euros, o LTV é, nesse caso, de ou 72%.

Fatores que influenciam o LTV

Podemos assim dizer que os fatores que afetam o LTV são:

• o montante da entrada inicial;
• preço de venda;
• valor da avaliação do imóvel.

Note que este rácio é dinâmico e altera-se durante a vida do crédito. O LTV diminuirá à medida que vai pagando o seu empréstimo e à medida que o valor da sua casa aumentar ao longo do tempo.

Qual a relevância do LTV para um crédito habitação?

O LTV determina o risco de determinado empréstimo. Quanto maior for o valor do crédito comparativamente ao valor do imóvel, maior será o risco que o banco está a assumir para lhe emprestar esse dinheiro.

E se o risco aumenta é muito provável que o banco lhe cobre mais por isso, aplicando-lhe um spread mais elevado.

Um empréstimo que apresente um LTV mais elevado, é lido pelo banco como tendo maior probabilidade de entrar em incumprimento, uma vez que nesses casos não existe grande compromisso de património próprio. O mesmo é dizer que o valor atribuído à “entrada” do negócio é muito reduzido.

Por isso, pedir um empréstimo muito próximo do valor do imóvel que quer comprar não é boa ideia. No final de contas, arrisca-se a pagar mais por ele.

O Banco de Portugal impôs limites ao LTV no crédito habitação

Muitas famílias ficaram em situações muito difícil durante a crise financeira de 2008, agravada pelo facto de terem crédito habitação com LTV de 100%, ou muito perto deste valor.

Apesar do risco envolvido, para alguns bancos o aumento do LTV é por vezes uma estratégia para fazer face à concorrência e aumentar a sua quota de mercado nos créditos habitação.

O crédito habitação é considerado um produto âncora, ou seja, um produto que permite a venda de outros produtos (cross-selling) e a fidelização do cliente por um longo período de tempo, daí a sua importância para as entidades bancárias

Para obviar este tema e garantir a estabilidade do sistema financeiro o Banco de Portugal definiu limites máximos para o LTV de novos contratos de crédito à habitação, crédito com garantia hipotecária ou equivalente.

Assim, o LTV tem como limite máximo são:

• 90% para crédito habitação destinado à aquisição ou construção de habitação própria e permanente
• 85% para crédito habitação e créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinada a outras finalidades

A maior parte dos bancos apesar destes valores máximos, só concede crédito habitação com LTV com valores entre os 70% e os 80%

Mas ainda pode conseguir crédito com LTV de 100%

O Banco de Portugal autoriza um LTV de 100% para novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente, para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições e contratos de locação imobiliária.

Assim, de facto, ainda pode conseguir um financiamento com LTV a 100% se a casa que quer comprar estiver na carteira de imóveis que a instituição tem para venda. Mas note que o financiamento tem de ser feito com esse banco.

Estratégias para conseguir o melhor LTV

Se está a ponderar comprar uma casa e vai recorrer ao banco para obter financiamento, então será do seu interesse ter um LTV abaixo dos 80%. Para conseguir ter o menor e, consequentemente, o melhor rácio LTV, pode:

• aumentar o montante de entrada inicial
• tentar negociar com o vendedor do imóvel no sentido de diminuir o preço de venda.

Ambas as situações contribuem para reduzir o LTV, aumentando assim a probabilidade de ver o seu pedido de empréstimo concedido.

Quanto menor for a percentagem de LTV, menor será também a taxa de juro a pagar ao banco, bem como a probabilidade de vir a ter que subscrever produtos adicionais, como por exemplo seguros, além da hipoteca da casa.

Para reter e não esquecer

Embora o LTV não seja o único fator determinante na concessão de um crédito, esta variável tem um papel importante no custo do empréstimo. Quanto mais alto for o LTV, mais terá de pagar ao banco para lhe emprestar o dinheiro.

Assim, antes de pedir financiamento para a compra de habitação, lembre-se que:

• Uma percentagem de LTV elevada, normalmente, superior a 80% pode dificultar uma operação de empréstimo ou refinanciamento.
• Além de poder ter que pagar uma taxa de juro mais elevada quanto maior for o LTV, poderá ter também que subscrever outros produtos ou apresentar garantias adicionais que, no fim de contas, podem tornar o negócio menos vantajoso.

Afinal o LTV não é apenas uma sigla da gíria financeira. É um conceito que lhe interessa e muito para poder negociar da melhor o seu empréstimo bancário e obter as melhores condições.