Administrador de condomínio: quem pode ser e quais as funções?

Ser administrador de condomínio não significa mudar apenas as lâmpadas do prédio e receber e gerir as quotas dos condóminos. É um papel muito mais exigente e complexo do que pode imaginar.

O administrador deve ser eleito para ficar responsável por tudo o que tenha a ver com o condomínio, logo deve ser alguém com determinado perfil de personalidade e com algum tempo disponível.

Atente a todas as funções e responsabilidades e analise também a possibilidade de ser mais positivo contratar uma empresa de gestão.

Quem pode ser administrador de condomínio?

O cargo de administrador do condomínio pode ser desempenhado ou por um dos condóminos ou por terceiros, podendo até ser uma empresa a fazê-lo.

No caso de nenhum administrador de condomínio ser eleito, este será nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino. É administrador provisório o condómino com maior permilagem do valor total do prédio, e de acordo com o artigo 1435º – A do Código Civil, este desempenha obrigatoriamente as funções de administrador, a não ser que algum outro condómino o queira fazer.

O cargo de administrador de condomínio pode ser remunerado, se assim for decidido em assembleia. Na maior parte das vezes, o administrador fica isento de quotas como forma de compensação. No entanto, uma empresa não vai administrar o condomínio a troco de feijões.

Eleição do administrador de condomínio

O administrador de condomínio é eleito em assembleia de condóminos, sendo que se deverá manter em funções, salvo exceções, durante um ano. Após o ato, o nome e contacto da pessoa eleita deve ficar afixado no prédio em local visível.

É nesse momento que deve também ficar decidido se o administrador de condomínio será ou não remunerado.

Demissão do administrador de condomínio

O administrador pode ser destituído de funções numa assembleia de condóminos, ou exonerado por decisão judicial. Para tal basta que se mostre que praticou irregularidades ou que agiu em prejuízo do condomínio.

Que funções desempenha o administrador?

O administrador de condomínio tem várias funções, todas elas importantes para a devida manutenção do prédio. De acordo com o artigo 1436º do Código Civil, estas funções são:

• Convocar a assembleia dos condóminos e elaborar a ata de cada reunião;
• Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
• Verificar a existência do seguro do condomínio contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro. Esse seguro deve cobrir o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns;
• Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
• Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
• Regular o uso dos bens comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
• Assegurar a divulgação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à segurança dos equipamentos de uso comum;
• Executar as deliberações da assembleia;
• Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas e judiciais;
• Guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, principalmente as provenientes das autoridades administrativas;
• Prestar contas à assembleia;
• Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
• Facultar cópia do regulamento do condomínio aos terceiros titulares de direitos relativos às frações autónomas;
• Solicitar todos os anos aos condóminos o comprovativo da existência do seguro contra o risco de incêndio da sua fração e se se encontra em vigor;
• Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;
• Guardar as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal;
• Agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia;
• Garantir o acesso das empresas de comunicações eletrónicas às respetivas infraestruturas de telecomunicações ITED, para efeitos de instalação, conservação, reparação e alteração;
• Zelar pela gestão, bom estado de conservação, segurança e funcionamento das respetivas ITUR e ITED;
• Instaurar ação judicial contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte das contribuições devidas ao condomínio ou de quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum.

Empresas de gestão de condomínio: sim ou não?

Para muitos, a gestão de condomínio é uma obrigação e uma verdadeira dor de cabeça, para além de que podem não dispor do tempo necessário para manter toda a gestão e logística organizada. E isso é bastante importante, dado que o bom funcionamento de um condomínio está diretamente relacionado com a sua correta gestão.

Assim, entregar este serviço a uma empresa de gestão e administração de condomínios pode ser a solução. É certo que poderá ver a quota mensal aumentada. Todavia existem várias vantagens em fazê-lo:

• Poupança de tempo aos condóminos;
• Garantia de cumprimento da legislação em vigor;
• Preparação do regulamento interno;
• Detentora de conhecimentos jurídicos na gestão;
• Contratação de pessoas e de empresas que prestam serviços de manutenção e de limpeza;
• Representação do condomínio perante os órgãos públicos;
• Prestação de apoio jurídico;
• Assegurar recebimentos e pagamentos relativos ao bom funcionamento do condomínio.

Se acha que esta pode ser uma alternativa viável para o seu condomínio, então, conheça algumas empresas que são sócias da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC):

• Condiria, Aveiro;
• Adminova, Braga;
• Soluções Simples, Coimbra;
• Bolsa dos Condomínios, Faro;
• GoldenEmpire, Funchal – Madeira;
• L2M – Gestão de Condomínios, Lisboa;
• Servimóvel de Botelho & Faria, Ponta Delgada – Açores;
• ADM Global, Setúbal;
• Querido Condomínio, Vila Nova de Gaia;
• Condomínios & Companhia de LM, Viseu.